Кризис ипотеки в Казахстане: коммерческие банки приостанавливают программы на фоне высокой базовой ставки

Коммерческие банки Казахстана приостанавливают ипотечные программы, в то время как базовая ставка остаётся на высоком уровне. Глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что это не обвал, а вынужденная пауза, которая приведёт к перестройке рынка недвижимости.

Роль "Отбасы банка" в ипотечном рынке

Ермек Мусрепов пояснил, что повышение базовой ставки и временная приостановка ипотечных программ рядом коммерческих банков привели к фазе вынужденной паузы на рынке недвижимости.

Ипотека остаётся ключевым инструментом обеспечения граждан жильём, и любое её замедление отражается на спросе и строительной активности.

"Несмотря на ограниченность кредитных предложений, ряд банков — Freedom Bank, Банк ЦентрКредит — продолжает выдачу ипотечных займов на индивидуальных условиях. Однако доступность ипотеки для населения заметно снизилась. 'Отбасы банк' стал главным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль 'якоря' ипотечного рынка", — говорит Мусрепов.

Влияние паузы на спрос и цены

Приостановка выдачи ипотек уже имеет двойственный эффект:

1. Спрос на жильё снижается: часть покупателей откладывает сделки, ожидая восстановления программ.
2. Застройщики адаптируются: переходят на рассрочки, снижают цены, предлагают гибкие условия оплаты.
3. На рынке вторичного жилья наблюдаются стагнация и корректировка в сторону понижения.
4. На первичном рынке девелоперы сокращают темпы запуска новых объектов, концентрируясь на завершении текущих проектов.

"В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в сторону понижения в диапазоне 7-15 процентов по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится — рынок, скорее, 'остынет', чем рухнет", — сказал Ермек Мусрепов.

Прогнозы до конца года

Если базовая ставка сохранится на текущем уровне, Мусрепов выделяет три возможных сценария для рынка недвижимости:

1. Сценарий 1 — Стагнация: Ожидается снижение объёма ипотечных сделок на 15–20 процентов по сравнению с 2024 годом. Цены постепенно скорректируются вниз, а активность на рынке останется минимальной.
2. Сценарий 2 — Частичное восстановление: При возвращении банков в ипотечный сегмент с ограниченными продуктами возможно постепенное оживление спроса ближе к четвёртому кварталу. Однако рост цен пока не прогнозируется.
3. Сценарий 3 — Вмешательство государства: Если будут запущены субсидированные программы или механизмы компенсации ставок, рынок может получить импульс к восстановлению уже в конце 2025 года.

Меры для стабилизации рынка

Для удержания доступности жилья и сохранения строительного темпа Федерация недвижимости предлагает комплекс мер, включая:

• Введение временных субсидий по ипотечным ставкам, где государство компенсирует банкам 3–4 процента годовых.
• Создание механизма госгарантий по ипотечным портфелям для снижения риска банков и возобновления кредитования.
• Расширение программ Отбасы банка, включая сегмент 'комфорт' и объекты долевого участия.
• Разработка новых форм финансирования жилья, таких как 'аренда с правом выкупа' (lease-to-own).
• Введение налоговых стимулов для покупателей, например, разрешив вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода.

Ермек Мусрепов подчеркнул, что ипотека — основа социальной стабильности и развития городов, и её приостановка не должна стать долговременной блокадой для семей, которые планировали своё жильё.

"Поэтому государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно — не ждать улучшения, а создавать его. Это наша общая ответственность," — заключил он.

Реакция банков на антикризисные меры

После повышения базовой ставки до 18 процентов с 10 октября 2025 года банковский сектор отреагировал мгновенно. Некоторые банки приостановили приём новых заявок на ипотеку, другие начали пересматривать условия, а третьи временно отказались от стандартных программ.

16 октября премьер-министр Олжас Бектенов провёл совещание с членами правительства и руководителями госорганов по выполнению поручений президента о реализации экономических реформ. Власти решили поддержать систему жилищно-строительных сбережений, чтобы смягчить последствия сокращения ипотечных предложений со стороны банков второго уровня.

17 октября Банк ЦентрКредит возобновил приём заявок по ипотечным программам.

"Проценты устанавливаются в зависимости от программы кредитования. Ставки от 0,1 процента и до 22,5 процента годовых (ГЭСВ 0,1 процента–25 процентов годовых). Требования к заёмщикам регулируются кредитной политикой банка," — добавили в ответе.

Ставки по ипотечным займам были повышены на 0,5-1 процент, однако банк продолжает выполнять все обязательства перед клиентами, чьи заявки были одобрены ранее.

В пресс-службе Freedom Bank сообщили, что банк не приостанавливал выдачу ипотечных программ 7-20-25 и партнёрской ипотеки на приобретение жилья по договору долевого участия.

В Halyk Bank отметили, что временно приостановили приём заявок по стандартной ипотеке, но готовят запуск альтернативных программ жилищного кредитования.

"Банк готовит запуск альтернативных программ жилищного кредитования. О старте приёма заявок будет сообщено дополнительно," — сообщили в пресс-службе.

Аналогичную позицию занял и Altyn Bank: там работают над обновлением программы "Цифровая ипотека" и обещают представить её новую, более удобную версию в ближайшее время.

На фоне корректировок в коммерческих банках "Отбасы банк" остаётся стабильным, так как его модель не зависит от рыночных колебаний.

"Система жилстройсбережений, которую реализует Отбасы банк, замкнутая. То есть деньги, накопленные вкладчиками, выдаются исключительно на получение жилищных займов. Замкнутость системы обеспечивает ее стабильность и защищает от рыночных колебаний," — сообщили в банке.