Снижение ипотечных ставок в Казахстане: новые возможности для покупателей жилья

С 1 июля 2023 года ставка по ипотеке в коммерческих банках Казахстана снизится с 25 до 20 процентов. Это решение было принято в рамках совместного постановления Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Нацбанка Казахстана.

Снижение ставки сделает кредит на жильё более доступным для казахстанцев, однако остаётся вопрос, насколько банки готовы обеспечивать такие займы и какие новые форматы ипотеки могут появиться. Эксперты обсуждают возможные последствия для рынка жилья.

Предыстория вопроса

Ранее АРРФР и Нацбанк уже принимали решение о снижении ставки вознаграждения по ипотеке с 25 до 20 процентов, которое должно было вступить в силу с ноября 2025 года. Однако в октябре того же года Нацбанк повысил базовую ставку с 16,5 до 18 процентов, что привело к приостановке выдачи ипотечных займов коммерческими банками.

"Почему так происходило? Банки второго уровня на тот момент должны были занимать деньги у Нацбанка под 18 процентов и выше, так сохраняется коридор в плюс один процент. А выдавать потом кредиты казахстанцам нужно под 20 процентов, не выше. То есть доход коммерческого банка составляет не более двух процентов", — рассказывает финансовый аналитик.

В итоге в октябре 2025 года было решено отложить снижение максимальной процентной ставки до 1 июля 2026 года. В АРРФР объяснили, что это временная мера направлена на сохранение баланса между доступностью кредитов и устойчивостью банков.

"Преждевременное снижение ставок могло бы привести к сокращению ипотечных программ. Сохранение действующего уровня ГЭСВ позволит банкам и дальше выдавать займы", — отмечали в Агентстве.

Теперь же, в рамках нового постановления, предельный порог всё же опустят до 20 процентов. Ранее также планировалось внедрить привязку годовой эффективной ставки вознаграждения к сумме первоначального взноса, но эта методика пока находится в разработке.

Что снижение ставки означает для сегмента недвижимости

Как отреагирует ипотечный рынок

Эксперт по продаже премиальной недвижимости считает, что понижение порога не окажет значительного влияния на ипотеку для первичного рынка, так как банки уже выдают кредиты на новое жильё под 20,5–21 процент. Разница в 0,5–1,5 процента не станет существенной.

Риелтор высшей категории полагает, что изменения повлияют на ипотеку для вторичного рынка, где процентная ставка была значительно выше — до 25 процентов годовых. Теперь её придётся снижать, уменьшая маржу банка.

"Если брать Алматы и Астану, то 30 процентов от общего объёма сделок купли-продажи на 'вторичке' происходили именно за счёт ипотеки. То есть, потенциально, мы можем потерять порядка 20–30 процентов покупателей, которые ранее планировали приобрести жильё в этом сегменте", — опасается риелтор.

На кого рассчитаны ипотечные займы по 'вторичке'

Немалая часть выбирающих ипотеку в более старом фонде — это те, кто идёт на улучшение жилищных условий. Ипотека в коммерческих банках больше рассчитана на людей, которые хотят продать свою квартиру, купить побольше и переехать.

"Да, есть вариант с 'Отбасы банком', но там надо вложить деньги на депозит, копить и только потом вы получите заём. Ипотека в коммерческих банках больше рассчитана на людей, которые хотят продать свою квартиру, купить побольше и переехать", — объясняет риелтор.

Почему ажиотажа на кредиты в сегменте 'первички' не случится

Эксперт по продаже премиальной недвижимости отмечает, что застройщики значительно подняли цены за 'квадрат' в новых жилых комплексах из-за инфляции и роста цен на стройматериалы. Это привело к тому, что стоимость жилья в новостройках ощутимо