Конкуренция между общежитиями и арендными квартирами в Алматы: как новые инвестиционные проекты меняют рынок жилья

Изменения на рынке аренды жилья в Алматы

Рынок арендного жилья в Алматы претерпевает значительные изменения, что связано с увеличением числа инвестиционных квартир на первичном рынке и появлением нового сегмента — общежитий. Эксперты отмечают, что многие инвесторы, недовольные доходами от сдачи типового жилья, переходят к более выгодным вариантам, так как количество построенных квартир превышает платежеспособный спрос.

История появления общежитий

Современные общежития в Алматы, представляющие собой доходные дома с несколькими комнатами или мини-квартирами, начали появляться давно, в основном вблизи рынков. Владельцы участков вместо огородов строили бараки с отдельными входами для каждой комнаты. Эти помещения часто использовались людьми, приезжающими в город на работу.

В последние годы количество общежитий значительно возросло, и они начали строиться не только вокруг базаров, но и в более современных форматах, таких как квартиры-студии с хорошим ремонтом и личными кухнями.

Ценовой сегмент и спрос

Общежития стали массовым явлением и представляют собой нижний ценовой сегмент рынка аренды. Цены на аренду жилья в Алматы остаются самыми высокими в Казахстане, что делает общежития более доступными для приезжих, ищущих работу. Например, обычная однокомнатная квартира в обжитом районе стоит не менее 180 тысяч тенге, что недоступно для большинства.

"Цены на аренду жилья в Алматы сейчас остаются самыми высокими в Казахстане. Обычная однокомнатная квартира в обжитом районе обойдётся не ниже 180 тысяч тенге, плюс коммунальные услуги", — делится с нами цифрами риелтор высшей категории Александр Бикетов.

Изменения в бизнес-моделях

Общежития изменили рынок жилья в Алматы, и этот сегмент уже нельзя игнорировать. Строительство и сдача их в аренду стали бизнес-моделью для тех, кто раньше покупал квартиры на стадии строительства для последующей сдачи. Общежития также привлекают корпоративных клиентов, таких как работодатели, которые размещают своих сотрудников в одном месте.

"Если посмотреть по локации, то общежития уже есть по всему периметру Алматы. Строительство и сдача их в аренду — это бизнес-модель", — отмечает специалист по аренде жилья Дмитрий Мальцев.

Формат и характеристики жилья

Современные общежития чаще всего представляют собой одно-, двух- или трёхэтажные дома, которые могут быть как модульными, так и капитальными. У каждого арендатора есть отдельный вход, а площадь квартир обычно составляет около 20 квадратных метров.

Например, один из бизнесменов планирует строить общежитие на 20 квартир, каждая из которых будет площадью 28 квадратных метров с отдельным санузлом и кухонной зоной.

Целевые группы арендаторов

Новые общежития проектируются с учётом определённых категорий арендаторов. Хотя они в основном строятся в нижней части мегаполиса, такие объекты уже появляются и в других районах. Например, общежития, ориентированные на студентов, расположены недалеко от действующих и строящихся станций метро.

"Здесь много предприятий, на которых работают приезжие. Это и казахстанцы из других регионов, и иностранцы, привезённые по квоте", — говорит флиппер Александр Ревин.

Цены на аренду в общежитиях

Арендная плата за квартиры в общежитиях должна быть на 20% ниже, чем за типовые квартиры. Например, типовая квартира в 35 квадратных метров стоит около 210 тысяч тенге, тогда как мини-квартира в общежитии может стоить 90-100 тысяч тенге.

"Возьмём, к примеру, типовую алматинскую квартиру в 35 квадратных метров со средней стоимостью квадратного метра в 5500–6000 тенге. Ежемесячная арендная плата за неё, условно, составит 210 тысяч тенге. Так вот, квартира в формате благоустроенного хостела в общежитии, должна стоить процентов на 20 дешевле", — считает Александр Бикетов.

Перспективы развития сегмента

Спрос на недорогое жильё остаётся высоким, и количество предложений будет расти. Общежития становятся экономическим и социальным явлением, однако на них пока не реагирует государство. Будущее этого сегмента зависит от контроля со стороны госорганов.

"Будущее зависит от реакции госорганов в плане контроля за такими форматами аренды", — говорит риелтор Бикетов.

Юридические аспекты и безопасность

Для тех, кто собирается заниматься бизнесом в сфере общежитий, важно учитывать, что такие комплексы не являются "обычной сдачей комнаты" и подлежат нормам градостроительного и строительного законодательства. Участок должен иметь соответствующее целевое назначение, например, многоквартирное жильё или общежитие.

"Если строится здание, в котором размещается несколько квартир или комнат для проживания, то это уже многоквартирный или специализированный жилой объект", — объясняет юрист Максим Мостович.

Рекомендации для квартиросъёмщиков

Будущим квартирантам стоит удостовериться в безопасности жилья, запрашивая:

• Документ на право собственности — выписку о зарегистрированном праве на недвижимость.
• Акт ввода в эксплуатацию — подтверждает, что дом соответствует проекту и безопасен для проживания.
• Договор аренды — желательно заключать письменно с указанием всех условий.

Также важно проверить наличие эвакуационных выходов, пожарной сигнализации и нормальных инженерных сетей.

"Правда, на практике редко кто это делает. Стесняются люди что-то требовать", — говорит юрист.

Таким образом, рынок общежитий в Алматы продолжает развиваться, отвечая на потребности арендаторов и инвесторов, что делает его важным сегментом в сфере аренды жилья.