Квартиры на котловане: маржа, риски и выгодные продажи в Казахстане

Купить квартиру на уровне "котлована" и затем продать с хорошим наваром было распространённой практикой. Однако сегодня, по мнению экспертов, такой формат уже не приносит прежней маржинальности. В данной статье рассматриваются причины и последствия изменений на рынке недвижимости Казахстана, а также советы по выбору объектов для тех, кто всё же хочет стать владельцем недвижимости "с нуля".

Дисклеймер: в материале приведены точка зрения и советы экспертов. Редакция не призывает им следовать. Статья лишь описывает ситуацию на рынке. 

Покупка квартиры на этапе строительства: изменения в выгодности

Ситуация на рынке

Основные покупатели квартир на начальном этапе строительства — флипперы, которые занимаются покупкой жилья по цене ниже рынка и его последующей перепродажей.

Ранее сделка на этапе фундамента позволяла купить квартиру на 25-40% дешевле готового аналога. Застройщик поднимал цену по мере строительства, и к моменту сдачи дома инвестор уже был в плюсе.

Фото © Tengrinews.kz

В настоящее время разница между ценами "на котловане" и готовым жильём сократилась до 8-12%. В некоторых проектах стартовая цена почти сравнялась с ценами на вторичном рынке.

Причины снижения маржи

По данным Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), наиболее выгодной покупка недвижимости на начальном этапе была в 2020-2021 годах, когда компании могли предоставить скидки до 35-40%. В 2024 году скидки составляют 15% от стартовой цены.

"Сейчас ситуация изменилась. Стартовые скидки существенно сократились, а разница между ценами 'на котловане' и готового жилья стала заметно меньше", — отметил эксперт по недвижимости Виталий Шалаев.

Причины повышения цен застройщиками

• Рост себестоимости строительства (стройматериалы, труд, логистика).
• Повышение НДС с 12 до 16% с 1 января 2026 года.
• Усиление регулирования, что повысило порог входа для застройщиков и сократило конкуренцию.

Алан Канатов отметил, что застройщики начали более тщательно рассчитывать свои цены, чтобы не терять маржу.

"Рынок стал более прозрачным: ужесточение долевого законодательства и контроль рекламы. Теперь рекламировать строящееся жильё, если у компании нет разрешения на привлечение денег дольщиков, запрещено", — добавил он.

Предложение на рынке новостроек: избыток или дефицит?

Ситуация на рынке неоднородная. В Астане активно строится 130 жилых комплексов, что создаёт большой объём предложений. В Алматы же строек значительно меньше — всего 75 ЖК.

"Плюс те, кто 'зашёл на котлован' два-три года назад, сейчас массово получают ключи и выставляются на продажу. Это давит на цены 'вторички' новостроек", — прокомментировал ситуацию Алан Канатов.

В регионах предложение от стройкомпаний ограничено, что приводит к структурному дефициту, особенно в "комфорт-сегменте".

"Усилить дефицит нового жилья в будущем могут изменения в Закон 'О долевом участии в жилищном строительстве', вступившие в силу в 2025 году", — уверены в ассоциации.

Продажи "с нуля": снижение интенсивности

Продажи жилья на ранних этапах строительства сохраняются, но становятся менее распространёнными из-за ужесточения регулирования и финансовых трудностей некоторых застройщиков.

Цены на квартиры в Казахстане: сравнение

Алматы

Цены за "квадрат" на старте

Средняя стоимость квадратного метра в строящихся ЖК в 2026 году составляет 854 000 тенге.

Для сравнения:

• в 2024 году — 647 000 тенге;
• в 2025 году — 782 000 тенге.

Рост за два года составил более 32%.

Цены за "квадрат" в готовом доме

Средняя цена квадратного метра в уже введённых в эксплуатацию домах — около одного миллиона тенге и выше.

Астана

Строящееся жильё

Средняя цена квадратного метра в ЖК на стадии "котлована" составляет 760 000 тенге.

Для сравнения:

• в 2024 году — 465 000 тенге;
• в 2025 году — 506 000 тенге.

Прирост за два года — около 63%.

Готовое жильё

На первичном рынке в достроенных ЖК средняя цена квадратного метра составляет около 870 000 тенге.

Регионы

В ЖК "на котловане" и готовое жильё

Атырау: средняя цена квадратного метра "на котловане" — чуть более 550 000 тенге; в 2024 году — 446 000 тенге, в 2025-м — около 486 000 тенге. Рост за два года — 23%.

Караганда: средняя цена за "квадрат" — более 495 000 тенге; в 2025 году — 410 000 тенге, в 2024-м — около 340 000 тенге. Рост за два года — около 46%.

Шымкент: стоимость квадратного метра "на яме" — чуть более 474 000 тенге; в 2024 году — 409 000 тенге, в 2025-м — около 444 000 тенге. Рост за два года — около 16%.

Готовое жильё:

• Атырау — около 484 000 тенге;
• Караганда — 414 705 тенге;
• Шымкент — 846 000 тенге.

Покупка "на котловане": стоит ли?

Ранее схема "купил котлован — продал после сдачи" приносила прибыль в 40-50%. Сейчас реальный ориентир — 15-25% за весь период.

"После вычета налогов, комиссий, возможного ремонта чистая доходность часто укладывается в 10-18 процентов", — отметил Алан Канатов.

Риски при покупке квартиры в доме, которого ещё нет

Покупка жилья на стадии строительства связана с рисками, которые важно учитывать:

• Задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию.
• Изменение технических характеристик объекта в ходе строительства.
• Риск финансовой несостоятельности застройщика.
• Несоответствие фактической площади квартиры проектной.
• Инфраструктурная неготовность прилегающей территории.

"В проектах, реализуемых в рамках законного долевого строительства, большая часть перечисленных рисков для покупателя существенно снижается", — считают в Ассоциации застройщиков.

Как подстраховаться при покупке квартиры "с нуля"

Застройщик может привлекать деньги дольщиков при наличии:

• гарантии "Казахстанской жилищной компании";
• финансирования через банк второго уровня;
• разрешения местного исполнительного органа на привлечение средств дольщиков.

При заключении договора долевого участия важно проверить:

• Точное описание объекта.
• Срок передачи объекта и порядок его изменения.
• Технические характеристики объекта.

"Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Единой информационной системе долевого строительства", — уточнили в АЗК.

Выбор недвижимости "на котловане" для себя или перепродажи

Если квартира покупается для собственного проживания, то стоит выбирать застройщика с хорошей репутацией и портфелем сданных объектов. Для перепродажи важно учитывать общую ситуацию на рынке и перспективы района застройки.

В итоге, покупка квартиры "с котлована" сегодня уже не так выгодна, как пару лет назад. Ожидать кратного роста вложений не приходится, и это больше плановая покупка с умеренным дисконтом, чем спекулятивная инвестиция.