Реконструкция фасадов в Алматы: права жильцов в условиях международного опыта обновления городской инфраструктуры

В Алматы в рамках программы реконструкции фасадов обновляются многоквартирные дома. Эта инициатива вызывает разные реакции среди жителей: одни рады улучшениям, другие выражают недовольство. Вопросы, касающиеся возможности отказа от модернизации, как на старте проекта, так и в процессе работ, остаются актуальными. Также собственники квартир должны быть осведомлены о своих правах и обязанностях в ходе реконструкции.

Реконструкция фасадов в Алматы: сколько домов в программе

• Бостандыкский район — обновляют 24 дома.
• Алмалинский район — в этом году планируют обновить фасады 60 домов.
• Турксибский район — в этом году ремонт не проводился.
• Медеуский район — работы завершены в одном из многоквартирных жилых домов.
• Ауезовский район — договор заключен, ведутся подготовительные работы.
• Жетысуский район — работа не предусмотрены из-за отсутствия бюджетного финансирования.
• Наурызбайский район — в этом году реставрация фасадов жилых домов не планируется.

Обновление фасадов: спрашивают ли мнение жильцов

Перед началом работ районные акиматы проводят встречи с жителями, на которых представляют эскизные решения, образцы материалов и виды работ. В ходе собраний собственникам квартир презентуются проекты для согласования эскизов и дизайна фасадов, а также предоставляются разъяснения по графику работ.

"В ходе собраний собственникам квартир презентуются проекты для согласования эскизов и дизайна фасадов, а также даются исчерпывающие разъяснения по графику проводимых работ", — рассказали о формате своих встреч с жителями в акимате Алмалинского района.

В акимате Бостандыкского района отметили, что в процессе модернизации могут организовываться дополнительные встречи, а также создаются чаты для оперативного решения вопросов с участием собственников квартир, подрядчиков и представителей аппарата акима района.

Могут ли хозяева квартир вносить свои замечания по проекту

Если жильцам не понравился вариант эскиза и будущей облицовки, они могут выразить свои замечания. В случае наличия предложений со стороны собственников все вопросы рассматриваются совместно с подрядной организацией и заказчиком. При наличии технической возможности отдельные решения могут быть скорректированы с учетом мнения жителей.

"В случае наличия замечаний или предложений со стороны собственников все вопросы рассматриваются совместно с подрядной организацией и заказчиком. При наличии технической возможности отдельные решения корректируются с учётом мнения жителей", — ответили в акимате Бостандыкского района.

Тем не менее, архитектурно-художественные решения утверждаются на стадии проектной документации, которая разрабатывается с учетом требований строительных норм и техрегламентов.

"Программа модернизации фасадов реализуется с учётом индивидуальных проектных решений для каждого здания. Все исторические элементы и лепнины не затрагиваются. При обновлении фасадов осуществлён системный отказ от использования мрамора и иных низкоустойчивых материалов. Приоритет отдаётся сертифицированному натуральному казахстанскому камню и граниту, что гарантирует долговечность и безопасность эксплуатации зданий. Вся проектная документация проходит строгий контроль управления архитектуры и градостроительства на предмет соблюдения городского дизайн-кода", — уточнили в акимате Алмалинского района.

Возможен ли полный отказ от проекта

Позиция акимата

Результаты обсуждений на собраниях оформляются в протокол, в котором отражается позиция жителей. Возможное проведение строительных работ и согласование архитектурных решений принимаются участниками собрания большинством голосов.

"Поскольку работы направлены на улучшение архитектурного облика и обеспечение безопасности, а также полностью финансируются из бюджетных средств (без привлечения целевых сборов с собственников квартир), полный отказ от проведения работ или требование использовать материалы, не соответствующие утверждённым стандартам безопасности и единому дизайн-коду города, не предусмотрены", — уточнили в акимате Алмалинского района.

Что говорят эксперты

Юридический консультант Фарид Алиев утверждает, что жильцы не могут отказаться от модернизации. Согласно законодательству, местные исполнительные органы имеют право организовывать и финансировать реконструкцию многоквартирных домов в целях придания единого архитектурного облика населённому пункту.

"Согласно подпункту 8, пункта 2, статьи 10-3 Закона РК 'О жилищных отношениях', местные исполнительные органы вправе при наличии средств местного бюджета организовывать и финансировать реконструкцию, текущий или капитальный ремонт наружных стен и кровли многоквартирных домов в целях придания единого архитектурного облика населённому пункту. В Алматы это дополнительно закреплено решением маслихата от 29 декабря 2023 года об утверждении дизайн-кода города", — объяснил он с юридической точки зрения.

Ключевым моментом является финансирование. Если работы оплачиваются из бюджета без целевых взносов собственников, то это не относится к капитальному ремонту общего имущества, где решение принимается собственниками большинством голосов.

В данном случае речь идет о благоустройстве со стороны акимата в публичных целях для повышения архитектурной привлекательности города. По словам Фарида Алиева, закон не дает жильцам права блокировать работы, так как их имущественные интересы не затрагиваются.

"Возможность отказа теоретически возникала бы, если бы акимат пытался переложить часть расходов на собственников или вторгался в зону, требующую их согласия (например, демонтаж личного имущества внутри квартир)", — добавил юридический консультант.

Президент Национальной палаты ЖКХ Талгат Мухамедгалиев отметил, что важно уточнить, кому принадлежит общее имущество, включая фасад. В Алматы менее 20 процентов зарегистрированных кондоминиумов.

"Что является регистрацией кондоминиума? Это регистрация прав на общедомовое имущество. Есть у вас свидетельство о регистрации кондоминиума? Нет. Значит, права ваши не закреплены. А если права не закреплены, то как отстаивать интересы дома, принимать решения по тому же фасаду?" — прокомментировал Талагат Мухамедгалиев.

Что делать, если работы выполнены некачественно

Если на предварительных встречах жителям был представлен один проект и материал, а фактически подрядчик использовал другой или нарушил технологию, жильцы могут обратиться с жалобой в районный акимат или управление архитектуры и градостроительства. В случае нарушения строительных норм — в органы государственного архитектурно-строительного контроля.

"Если обращения не дают результата, жители вправе требовать устранения недостатков или соответствия выполненных работ заявленному проекту в судебном порядке. Но на практике этот путь долгий. Поэтому первый и самый эффективный шаг — это письменное обращение в акимат с фиксацией нарушения (фото, акт несоответствия проекту)", — подсказал Фарид Алиев.

Должны ли утеплять балконы

В рамках программы обновляются и фасады балконов, что требует демонтажа остекления, обшивки и утеплителя. Подрядчики обязаны монтировать новую облицовку с учетом утепления дома.

"Да. Демонтаж элементов фасада (включая балконную обшивку и утеплитель) производится в рамках единого проекта реконструкции. Подрядчик обязан восстановить такие элементы в соответствии с утверждённой проектной документацией. Это входит в объём работ, за который отвечает исполнитель по контракту с акиматом. Если демонтированное не восстанавливается или заменяется на материал худшего качества без утепления, это прямое нарушение условий выполнения работ. Ответственность за это несёт подрядчик, а не собственники квартир", — считает юридический консультант.

На что ещё обратить внимание жильцам

Фарид Алиев рекомендует фиксировать на фото и видео состояние балконов и фасада до начала работ. Также важно убедиться, что предварительная презентация проекта действительно состоялась и эскиз сохранён. Жителям следует уточнить сроки выполнения работ по графику и фиксировать возможные отклонения от него.

"Поскольку работы финансируются из бюджета без целевых взносов с жильцов, важно следить, чтобы подрядчик не пытался переложить какие-либо расходы на собственников (например, под видом дополнительных работ). Это уже выходило бы за рамки бюджетной программы и требовало бы согласия жильцов", — предупредил Фарид Алиев.

Талгат Мухамедгалиев предложил чиновникам рассмотреть возможность реконструкции не только фасадов, но и всего дома.

"Хотелось бы, чтобы реконструкция затрагивала весь дом и его крышу. То есть фасад, который 'выглядывает' на улицу, проезжую часть, будет сделан, а обратная сторона дома? Нам от такой практики необходимо отходить. Делать лучше до конца. Нужно, чтобы и обшивка, и крыша дома были исполнены в едином стиле", — уверен он.

Важно быть вовлечённым в процесс. Если есть замечания, их следует озвучивать заранее. При обнаружении погрешностей в работе подрядчика необходимо сообщить в акимат или его профильные управления.